Legge 24 luglio 2024, n. 105 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
Atto Senato n. 1197
Articolo 1, comma 1, lettera 0a)
(Recupero dei sottotetti)
La lettera 0a) del comma 1 dell’articolo 1, introdotta dalla Camera, consente, alle condizioni individuate, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
La disposizione in esame inserisce un nuovo comma 1-quater all’articolo 2-bis del testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001), che disciplina le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.
Il primo periodo del comma 1-quater dispone che – al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo – il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:
- che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
- e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
Il secondo periodo del comma 1-quater precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
Per una panoramica delle norme regionali vigenti in materia di recupero dei sottotetti si rinvia al dossier, pubblicato dall’ANCE nel giugno 2024, intitolato “Sottotetti: le discipline sul territorio”.
Articolo 1 comma 1 lett. a)-f)
(Modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia)
L’articolo 1, comma 1, lettere a)–f), modificato e integrato dalla Camera, reca modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) con riguardo ai seguenti istituti: interventi di edilizia libera (lettera a); definizione dello stato legittimo degli immobili (lettere b) e b-bis)); mutamento della destinazione d’uso in relazione alle singole unità immobiliari (lettera c); opere acquisite dal comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (lettere c-ter) e d); determinazione delle variazioni essenziali (lettera d-bis)); interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (lettera e); tolleranze costruttive (lettera f).
Il comma 1, lett. a)-f), dell’articolo in esame dispone molteplici novelle al D.P.R. 380 / 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di seguito TUE).
Di seguito, sono illustrate le misure che vengono introdotte.
Ampliamento delle attività in edilizia libera (lettera a))
La lettera a) è volta ad integrare le categorie di interventi edilizi, previsti dall’articolo 6, comma 1, del TUE, che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo.
L’articolo 6 del TUE disciplina l’attività edilizia libera elencando gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (permesso di costruire o altro titolo autorizzativo), fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004. Ai sensi del comma 1 del citato art. 6, rientrano nell’attività edilizia libera, tra gli altri, gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lettera a), del TUE, gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche, le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee, ecc.
La lettera a), numero 1), con novella alla lettera b-bis) del comma 1 del citato articolo 6, estende anche ai porticati – in aggiunta ai balconi aggettanti dal corpo dell’edificio e alle logge rientranti all’interno dell’edificio, già contemplati dal testo previgente – la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).
Nel testo iniziale del decreto-legge la modifica recata dalla disposizione in esame prevedeva che l’estensione in questione riguardasse i soli porticati rientranti all’interno dell’edificio. Nel corso dell’esame alla Camera, invece è stato precisato che l’estensione riguarda tutti i porticati a eccezione di quelli gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
La previgente lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 6 del TUE, su cui interviene la norma in esame, assoggetta al regime di edilizia libera gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, c.d. VEPA, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio (nonché i porticati, con le eccezioni sopra illustrate, in base a quanto previsto dalla disposizione in esame), purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
La lettera a), numero 2), introduce, inoltre, al comma 1 dell’articolo 6, la lettera b-ter), che assoggetta al regime di edilizia liberale opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, con telo retrattile, anche impermeabile, o con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
La novella specifica tuttavia che, in ogni caso, tali opere:
- non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
- devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e;
- devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Articolo 1, comma 1, lettera c-bis)
(Requisiti di altezza minima e di superficie minima)
L’articolo 1, comma 1, lettera c-bis), introdotto nel corso dell’esame alla Camera, integra l’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, al fine di prevedere i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, sino alla definizione dei requisiti stessi ad opera di decreto ministeriale, in particolare i requisiti di altezza minima e di superficie minima.
L’articolo 1, comma 1, lettera c-bis), introdotto nel corso dell’esame alla Camera, inserisce i nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’articolo 24 del TUE, riguardante il certificato di agibilità degli edifici.
Il comma 5-bis, in particolare, prevede i criteri di conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle more della definizione dei requisiti mediante decreto del Ministro della Salute da adottarsi previa intesa in sede di Conferenza unificata, prevista dall’articolo 20 comma 1-bis del TUE.
La relazione tecnica di accompagnamento alll’A.C. 1896 sottolinea la condivisione della finalità della novella da parte del Consiglio superiore di sanità, che ha espresso in materia pareri favorevoli condizionati alla possibilità di deroghe ai requisiti igienico-sanitari, purché in presenza di fattori prestazionali c.d. compensativi quali, tra l’altro, il mantenimento di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre e, in generale, di un adeguato benessere microclimatico.
